Vendre sa part d'un condo indivis, ce n'est pas vendre un condo comme les autres. Avant même de mettre une pancarte, la convention d'indivision vous impose souvent une étape : offrir votre part aux autres indivisaires. C'est le droit de premier refus (ou droit de priorité). Mal préparé, il peut vous coûter des semaines, ou vous empêcher de baisser votre prix sans tout recommencer. Voici comment je le prépare avec mes clients vendeurs.
Le droit de premier refus, concrètement
La plupart des conventions d'indivision prévoient que l'indivisaire qui veut vendre sa part à un tiers doit d'abord l'offrir par écrit aux autres indivisaires. L'avis indique soit le prix et les conditions que vous visez, soit ceux d'une offre reçue d'un acheteur, souvent avec une copie de cette offre.
Les autres indivisaires ont alors un délai fixé par la convention pour accepter. Il est parfois très court, quelques jours seulement. Sans réponse dans le délai, c'est généralement considéré comme un refus, et vous êtes libre de vendre à un tiers.
Plusieurs conventions exemptent certaines ventes, par exemple à un conjoint ou à un enfant. Lisez votre convention : chaque texte est différent.
Le piège : le prix de votre avis devient un prix plancher
C'est la clause que beaucoup de vendeurs découvrent trop tard. Dans de nombreuses conventions, une fois que les autres indivisaires ont refusé, vous pouvez vendre à un tiers, mais pas à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acheteur que ceux offerts aux indivisaires. Si vous voulez accepter moins, vous devez leur réoffrir la part à ce nouveau prix, souvent avec un délai de réponse encore plus court.
Conséquence pratique : chaque baisse de prix peut déclencher un nouvel avis. Un avis envoyé trop haut, « pour voir », peut donc vous ralentir pendant toute la mise en marché.
Ma recommandation : fixer le prix de l'avis à partir d'une vraie analyse de valeur adaptée à l'indivision, au prix auquel vous êtes réellement prêt à vendre, et pas plus haut que le prix affiché prévu.
Les conditions comptent autant que le prix
Le droit de priorité porte souvent sur « le prix et les conditions ». Une date d'occupation plus rapide, une inclusion ajoutée ou un délai de financement plus long peuvent être vus comme des conditions plus favorables. Prévoyez dans l'avis des conditions réalistes : délai de signature chez le notaire, date d'occupation, inclusions et exclusions.
Vente avant la mise en marché ou offre d'un acheteur : deux stratégies
- Avis avant la mise en marché : vous réglez la priorité au départ. Si les autres refusent, vous mettez en vente sans attendre. Le prix de l'avis devient votre plancher : il doit être bien choisi.
- Avis après une offre d'achat : vous attendez une promesse d'achat d'un acheteur de bonne foi, puis vous la soumettez aux indivisaires. Le prix est validé par le marché, mais l'acheteur doit accepter d'attendre le délai de réponse, et la promesse doit en tenir compte.
Le bon choix dépend de votre convention, de votre relation avec les autres indivisaires et du marché de votre secteur.
Préparer le reste du dossier en même temps
Pendant le délai de priorité, j'utilise le temps pour monter le dossier que les acheteurs vont demander :
- La convention d'indivision et toutes ses modifications publiées
- Le prêteur exigé par la convention, s'il y en a un, et ses conditions pour un acheteur
- Le budget annuel, le compte conjoint et le solde du fonds de prévoyance
- La police d'assurance commune de l'immeuble
- Une confirmation écrite que vos charges communes sont à jour
- Le certificat de localisation de l'immeuble
Tous les frais liés à la vente (quittance de votre prêt, pénalité de remboursement anticipé) sont souvent à votre charge selon la convention : il vaut mieux les connaître avant de fixer votre prix net.
Vendre sa part indivise sans mauvaise surprise
Une part indivise bien préparée se vend bien. La différence se fait avant la mise en marché : lecture de la convention, prix d'avis bien choisi, financement des acheteurs validé d'avance. Depuis 2004, j'ai accompagné plus de 1 000 familles, et je lis chaque convention ligne par ligne avant de recommander un prix.
Vous pensez vendre votre part? Consultez ma page courtier en condo indivis, lisez aussi les 5 clauses que vérifient les acheteurs, ou écrivez-moi : je vous dis ce que votre convention change pour votre vente.
Ce texte est de l'information générale. Chaque convention d'indivision est unique, et votre notaire confirme l'interprétation juridique de votre dossier.
