Un condo indivis affiché moins cher qu'un condo divis comparable, c'est tentant. Mais en copropriété indivise, vous n'achetez pas un lot à vous : vous achetez une quote-part d'un immeuble entier, avec l'usage exclusif d'un logement, et vous signez pour respecter une convention d'indivision rédigée par d'autres. Avant de faire une offre, voici les cinq clauses que je lis en premier pour mes clients acheteurs à Montréal et sur la Rive-Sud.
1. Le financement : prêteur unique et plafond d'hypothèque
C'est la clause qui fait tomber le plus de transactions. Plusieurs conventions prévoient que toutes les quotes-parts doivent être financées par la même institution financière, pour faciliter les garanties entre indivisaires. Si votre préautorisation vient d'une autre banque, elle peut ne servir à rien.
Beaucoup de conventions plafonnent aussi l'hypothèque, par exemple à 80 % de la valeur de la quote-part. Concrètement, ça veut dire une mise de fonds d'au moins 20 %, peu importe ce que votre prêteur accepterait normalement.
À faire : obtenir la convention avant l'offre, identifier le prêteur des autres indivisaires et faire valider votre financement chez lui.
2. Le droit de premier refus
La plupart des conventions donnent aux autres indivisaires un droit de priorité : le vendeur doit leur offrir sa part avant de vous la vendre. Selon la convention, ils ont un délai fixé par la convention, parfois quelques jours seulement, pour répondre, et si le prix final est plus bas que celui qui leur a été offert, ils doivent parfois recevoir une nouvelle offre.
Pour vous, acheteur, ça signifie que votre offre peut être « battue » par un voisin, et que l'échéancier doit prévoir ces délais. Votre promesse d'achat doit en tenir compte, et le vendeur doit vous montrer que la procédure a été respectée.
3. Les décisions à l'unanimité
En copropriété divise, un syndicat décide à la majorité. En indivision, il n'y a pas de syndicat, et beaucoup de conventions exigent l'unanimité pour toutes les décisions : budget, travaux, apparence extérieure, modifications à la convention. À deux indivisaires, chacun a donc un droit de veto.
Il faut savoir avec qui vous allez partager l'immeuble, et vérifier s'il existe des procès-verbaux d'assemblées, un budget annuel et un compte conjoint réellement tenu.
4. La location et l'usage
C'est souvent la grande différence avec le divis : certaines conventions interdisent la location, d'autres l'assujettissent à l'accord des autres indivisaires, d'autres sont muettes. Si vous achetez pour investir, ou si vous pensez louer un jour, cette clause décide de tout. Les règles municipales sur la location de courte durée s'ajoutent par-dessus.
5. Les frais, le fonds de prévoyance et les arriérés
La quote-part ne correspond pas toujours à la superficie, et certaines dépenses (chauffage central, eau chaude) sont parfois partagées autrement. Regardez aussi :
- Le fonds de prévoyance : prévu ou non, et surtout, existe-t-il vraiment dans le compte conjoint?
- L'assurance : une seule police couvre généralement tout l'immeuble.
- Les arriérés : plusieurs conventions rendent le nouvel acheteur responsable des charges impayées par le vendeur. Exigez une confirmation écrite que tout est à jour.
Et la sortie? Durée de la convention et conversion en divis
Le Code civil permet de suspendre le partage pour un maximum de 30 ans, souvent renouvelable automatiquement. Pendant ce temps, on sort de l'indivision en vendant sa part. Certaines conventions permettent d'exiger la conversion en copropriété divise, mais à Montréal, la réglementation sur la conversion est stricte : ne payez pas pour un avantage qui n'est pas réaliste.
Le condo indivis peut être un excellent achat
Bien choisi, un condo indivis donne accès à des quartiers et à des logements qui seraient hors de prix en divis. La clé, c'est de lire la convention avant de faire une offre, pas après. Depuis 2004, j'ai accompagné plus de 1 000 familles, et dans ces dossiers, une heure d'analyse évite souvent des mois de problèmes.
Vous regardez un condo indivis? Consultez ma page courtier en condo indivis ou envoyez-moi la fiche : je vous dis ce que la convention change pour vous.
Ce texte est de l'information générale. Chaque convention d'indivision est unique, et votre notaire confirme l'interprétation juridique de votre dossier.
